“춘천도 공급 부족” 올해 집값 어떻게 될까

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대출 규제로 주택 매수 심리가 위축하고 탄핵 정국으로 인한 경제적 불확실성이 겹치면서 2025년 한해 집값 전망에 대한 실수요자들의 관심이 높다. 금리와 공급량 등의 변수도 영향을 끼칠 것으로 보인다.

▶수도권과 지방, 집값 양극화

전문가들은 올해 집값이 하반기부터 강세로 돌아설 것이라는 전망을 발표했다. 다만 수도권과 비교해 다소 시차를 두고 변화가 나타나는 지방 주택 시장의 경우 하락 가능성에 무게가 실린다.

지난해 상반기 수도권을 중심으로 큰 폭의 가격 조정을 거치면서 수요가 회복됐지만, 춘천을 포함한 강원지역은 큰 변화 없는 가격 흐름이 이어지며 투자자들도 소극적이었다. 한국부동산원에 따르면, 가장 최근 조사인 지난해 11월 기준 강원지역 주택 매매가격지수는 103.75로 1년 전(102.89)과 비교해 0.86p 상승했다.

춘천은 전년동월(101.02)과 비교해 매매가격지수(104.02)가 3.0p 상승하는 등 지역 내 수요를 중심으로 가격 방어가 이뤄진 지역이다. 그에 대한 반작용으로 가격 상승을 주도하던 외지 투자자들의 유입이 잠잠했다. 춘천 내 주택 거래 361건 중 278건(77.0%)을 춘천시민이 매수했고, 강원지역 밖 투자자들이 사들인 경우는 52건(14.4%)에 불과했다.

집값 상승기 외지 투자자가 몰렸던 춘천 퇴계동 아파트 밀집 지역. 최근에는 지역 내 수요를 중심으로 거래가 이뤄지고 있다. (사진=MS TODAY DB)

일각에서는 올해 금리 인하와 주택 시장 진입 인구 증가, 누적된 공급 부족 현상 등이 맞물려 가격 상승 요인으로 작동할 수 있다는 분석이 나온다. 주택산업연구원은 ‘2025년 주택시장 전망과 정책 방향’을 통해, 올해 주택 매매가격이 3~4월까지 약세를 보이다가 중반기 이후 강세로 돌아서 수도권은 0.8%, 서울은 1.7% 각각 상승할 것으로 내다봤다.

주택 시장에 진입하는 30대 인구가 늘어나고 금리 하향 조정 가능성이 커지는 데다 주담대와 PF가 정상화하면 다시 해빙기로 돌아설 것이라는 해석이다. 연구원은 경기침체 속도가 빨라지며 비정상적인 주택담보대출 금리와 대출 규제가 계속되고 있지만, 앞으로 6개월을 전후해 집값이 반등국면으로 재전환할 가능성이 크다고 봤다. 탄핵 절차가 집값 하락 요인으로 작동할 것이란 관점도 있지만, 앞서 박근혜 전 대통령 탄핵 당시 2~3개월간 가격 상승 폭이 줄어들다가 곧 회복했던 선례가 있다.

지난해 주택 시장에서 수도권과 지방의 비동조화(디커플링)로 양극화 문제가 심화하자, 서울의 이런 흐름을 춘천을 비롯한 강원지역에서 어떻게 뒤따라가느냐가 관건이다. 연구원은 서울과 수도권의 가격 상승을 전망하면서도, 수도권 외 지역에서 1.4% 하락하며 전국적으로는 0.5% 떨어질 것이라고 봤다.

매수자의 심리가 크게 작용하는 주택 시장 특성상, 가격 하락을 전망하는 소비 심리도 변수다. 한국은행 강원본부가 발표한 ‘2024년 12월 강원지역 소비자동향조사’ 결과를 보면, 현재와 비교한 1년 뒤 집값이 떨어질 것이라는 답변이 확대하면서 전월보다 해당 지수가 9p 하락했다.

▶공급 절벽, 가장 큰 변수

수도권을 중심으로 신축 아파트가 부족해 ‘공급 절벽’에 대한 우려가 있어, 춘천 역시 주택 시장의 수요와 공급에 대한 장기적 판단이 필요한 상황이다.

주택산업연구원이 전국의 주택매매 공급(아파트 분양 및 기타 주택 준공)과 수요(제3차 장기주거종합계획)를 분석한 결과, 올해 수급 지수는 72.6으로 지난해(72.0)와 비슷한 상황이 이어져 수요대비 공급 부족 현상이 계속될 것으로 내다봤다. 수도권(64.9)이 이런 경향이 강했고, 지방(85.1) 역시 정도만 다를 뿐 상황은 비슷하다.

부동산R114에서도 수도권의 신축 아파트 입주 감소가 부동산 가격 움직임에 영향력을 끼칠 것이란 분석을 내놨다. 특히 내년에는 올해보다 더 큰 ‘공급 절벽’이 예상되는 상황이어서 올해 하반기에 가까워질수록 공급 부족에 대한 우려가 시장을 지배할 전망이라고 밝혔다.

신규 건축 중인 춘천의 아파트. 춘천의 주택 공급량은 장기적인 수요에 비해 크게 부족한 것으로 추산됐다. (사진=MS TODAY DB)

춘천 역시 신축 아파트 공급이 여유있는 편은 아니다. 2022년 기준 춘천지역 주택 수는 10만8577가구로, ‘2030춘천도시기본계획’에서 2025년 시점의 주택 수요량으로 추산했던 15만8268가구에 비해 5만가구 가까이 부족하다. 원주와 강릉, 속초엔 1000가구 넘는 미분양이 쌓여있지만, 춘천은 지난해 10월 기준 미분양 아파트가 125가구에 그친다.

춘천에서 분양을 마치고 향후 2년간 입주를 앞둔 신축 아파트는 더샵소양스타리버(1039가구), 레이크시티아아이파크(874가구), 쌍용더플래티넘스카이(228가구), 아테라더퍼스트(543가구), 아테라에듀파크(447가구) 등 3131가구뿐이다. 민간 임대 아파트인 중해마루힐 포레스트(1114가구)를 포함해도 장기적인 주택 수요량에 비하면 턱없이 모자라다.

김덕례 주택산업연구원 선임연구위원은 “브릿지론과 PF가 어려워진 상황이 지속되고 조달 금리가 너무 높아 민간의 주택 건설사업 착수가 힘든 상황이므로, 정부의 주택 공급 기반 정상화를 위한 적극적인 정책이 필요하다”며 “투기를 막는다며 실수요자 부담만 늘리고 공급을 위축시키는 비정상적인 주택금융 관련 규제를 최우선으로 정상화해야 한다”고 밝혔다.

권소담 기자 ksodamk@mstoday.co.kr