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# 춘천 석사동에 거주하는 이모씨는 최근 1년 동안 살던 자취방의 계약 만료일이 다가와 직장 근처 새로운 방으로 이사하기로 마음먹었다. 이 씨는 집주인에게 퇴거통보 문자를 보냈고, 얼마 뒤 집의 상태를 살피고 간 집주인으로부터 “변색되고 까진 벽지, 훼손된 장판에 대한 부담금 15만원을 입금해달라”는 연락을 받았다. 

전월세로 거주하던 세입자가 퇴거할 때 집주인과 크고 작은 분쟁이 일어나곤 한다. 그중에서도 벽지나 바닥지, 장판 등의 ‘원상회복’ 문제는 가장 자주 발생하는 사례다. 집주인이 세입자가 거주하는 동안 집에 생긴 각종 하자에 대한 보수 비용을 요구하며 보증금을 돌려주지 않는 경우도 있다. 세입자가 원상회복 해야 하는 범위는 어디까지일까?

▶ 세입자 거주 중에는 집주인이 집 상태 유지할 의무

우선 세입자가 거주하는 동안 시설물에 대한 관리 책임과 수리 비용은 우선적으로 집주인이 진다. 민법 제623조에는 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 예약 존속 중 그 사용 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다’고 명시돼 있다. 계약기간 중 기본적인 주택 수리 의무는 집주인이 가진다는 뜻이다. 예를 들어 집에 물이 새거나 보일러가 작동하지 않는 등 정상적인 생활을 하기 힘든 경우 집주인이 비용을 부담해 수리해야 한다.

▶ ‘원상회복’ 의무, 통상적 사용으로 인한 손상은 제외

집주인이 상태 유지 의무를 가진다면 세입자도 계약 종료 후 퇴거할 때 거주하던 공간에 대한 원상회복 의무를 가진다. 민법 제615조에는 ‘차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다’고 명시돼 있다. 하지만, 계약 당시 상태로 100% 똑같이 돌려놓으라는 의미는 아니다.

시간이 지나면서 자연스럽게 생기는 벽지 변색이나 장판 손상, 못자국 몇 개 등 통상적인 사용으로 인한 작은 마모, 훼손 등은 집주인이 보수할 사항으로 세입자가 수리하지 않아도 된다.

▶ 계약 전 확인은 필수⋯특약사항 기재도 협의

이와 관련한 분쟁을 예방하기 위해서는 계약서를 작성하기 전부터 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다. 간혹 세입자 입주 전부터 있었던 하자를 문제 삼는 경우가 있기 때문에 집이 비어있는 상태에서 사진, 동영상 등으로 시설물의 상태를 촬영해둘 필요가 있다. 특히 곰팡이가 핀 것을 발견했다면 바로 집주인에게 알리는 것이 좋다.

특약사항을 기재하는 것도 방법이다. 집주인 입장에선 못박기 금지나 실내 금연과 같은 특약을 기재할 수 있고, 세입자는 이사할 때 도배와 장판은 임대인이 부담한다는 걸 협의해 적는 것이다.

만약, 세입자의 책임이 아닌 훼손으로 인해 집주인이 보증금을 반환하지 않는 경우 전월세 보증금 반환 소송이 가능하다. 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않는 집주인은 법률상 처벌을 받을 수 있다.

[오현경 기자 hk@mstoday.co.kr]

[확인=김성권 데스크]