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‘빌라왕’ ‘건축왕’ 등 갭투자로 이익을 꾀하는 전세 사기가 성행하며 피해가 속출하고 있다. 춘천에서도 임차인이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 보증사고가 올해 들어 최소 4건 발생했다. 오는 하반기, 상당수의 전세 계약 만기가 예상돼 춘천에서도 보증금 미반환 사례가 더욱 늘어날 수 있다는 우려가 나온다. 이 같은 피해를 예방하기 위해 전세 계약 시 반드시 짚고 넘어가야 할 항목을 정리했다.

▶ ‘깡통주택’ 여부 확인

깡통주택은 보증금과 대출금의 합이 매매가격의 80%를 넘는 주택을 의미한다. 전세금 하락으로 임대인이 보증금을 돌려주기 어려워질 경우 깡통주택의 보증금을 돌려받기 어려워질 수가 있다. 주택이 경매에 넘어갈 경우에도 보증금을 온전히 돌려받기 어려워지기 때문이다.

따라서 전셋집을 구할 때는 주택 시세와 전세 보증금을 반드시 비교해야 한다. 보증금과 대출금을 합한 금액이 집값의 80%를 넘는다면 전세금 반환 보증보험에 가입하는 등의 보호 조치가 필요하다. 주택 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산, 부동산 빅데이터 ‘아실’ 등에서 확인할 수 있다.
 

▶ 계약 시차 이용한 꼼수 예방

일반적으로 전셋집에 입주함과 동시에 전입신고를 하고 확정일자를 받는다면 경매시 우선권을 인정받을 수 있어 전세금을 안전하게 지킬 수 있다. 그러나 최근에는 다음날 0시부터 효력을 갖는 전세 계약과 당일 바로 효력을 갖는 은행 대출의 시차를 이용한 사기도 주의해야 한다. 임대인이 전세 계약 당일 은행 대출을 받으면 추후 주택이 경매에 넘어가거나 채무 순위를 다툴 때 대출이 우선될 가능성이 크다.

따라서 계약 전후, 잔금 입금 전후에 걸쳐 최소 4번은 등기부등본을 떼 임대인 변경 여부 등을 확인해야 한다. 잔금을 지급하는 날(입주일)에 바로 전입신고와 확정일자를 신청하는 것도 기본이다. 계약서에 ‘계약 체결일 다음 날까지 소유권 변경, 근저당 설정 등의 행위를 하지 않는다’는 특약 사항을 넣는 방법도 활용할 수 있다.

전세 계약일에 임대인이 변경된다고 무조건 문제가 있는 것은 아니다. 그러나 임대인들의 매매계약서에 임대차계약 지속 여부가 포함되는지 확인하고 새 임대인과 계약서를 다시 작성해 전세 계약에 대한 법적 문제를 예방할 수 있다.

▶ 가짜 임대인 주의

임대인이 아닌 사람이 실제 임대인의 인적 사항을 도용해 거짓으로 계약한 후 전세 보증금을 가로채는 상황이 발생할 수도 있다. 예방을 위해 계약 시 임대인의 신분증에 적힌 인적 사항이 등기부등본과 일치하는지 확인해야 하며 위조에 대비해 등기부는 직접 발급받아 확인하는 것이 좋다.

대리인과 계약할 경우 임대인 인감도장 일치 여부 등을 확인하고 임대인에게 전화를 걸어 계약 내용을 재차 확인할 필요가 있다. 공인중개사에 대해서도 ‘국가공간정보포털-부동산중개업조회’를 이용해 소속 및 자격 소지 여부를 검토하는 게 좋다. 임대인에게 월세 계약을 한다하고 임차인에겐 전세 보증금을 받아 잠적하는 이중 계약이나 한 매물에 여러 임차인을 받는 다중 계약 피해가 발생할 수 있기 때문이다.

▶ 전세보증금반환보증 가입

깡통주택 우려가 적은 주택을 계약하더라도 가격이 크게 떨어질 경우를 대비해 전세보증금반환보증에 가입하는 것이 좋다. 주택도시보증공사(HUG)는 전세보증금반환보증을 통해 전세 계약 종료 후에도 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 대비하고 있다. 춘천 기준 매매가격 5억원 이하 주택의 임차인이 대상이며 계약 기간 50%가 지나기 전에 신청해야 한다.

[최민준 기자 chmj0317@mstoday.co.kr]

[확인=한상혁 데스크]