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최근 춘천을 포함해 전국적으로 주택 매매가격이 하락세를 보이면서, 이른바 ‘깡통전세’에 대한 경각심도 커지고 있다. 깡통전세는 집값 하락으로 전세보증금이 매매가격을 웃도는 전세를 말하며, 이 때 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 경매 절차를 통해서도 보증금 손실을 볼 우려가 높다.
국토교통부에 따르면 지난달 기준 춘천지역 아파트의 최근 3개월간 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 79.2%로 전국 평균(74.7%)를 4.5%p 웃돌았다. 그만큼 매매와 전세가격 차이가 적어 상대적으로 ‘깡통전세’ 위험도가 높다는 의미다. 국토교통부 관계자는 “전세가율이 높을수록 매매가 하락 시 전세보증금을 돌려받지 못할 우려가 커 전세 계약 체결 전에 해당 지역의 전세가율을 참고할 필요가 있다”고 밝혔다.
혹시 모를 전세 사고를 막기 위해서는 전세자금 보증상품에 가입하면 된다. 대표적인 제도가 주택도시보증공사(HUG)의 ‘전세보증금 반환보증’이다. 전세 계약 종료 후 전세보증금을 돌려받지 못하는 경우 보증기관에서 전세금을 대신 반환해준다. 춘천을 포함한 수도권 외 지역에서는 전세 보증금액 5억원 이하까지 가입할 수 있다. 주택 가격은 KB 시세 또는 한국부동산원 부동산테크 중 선택해 상한가와 하한가의 산술평균을 적용해 산정하며, 보증금이 매매 시세를 초과할 경우 가입이 불가능하다.
보증 가입을 위해서는 △신청하려는 주택에 거주하면서 전입신고 후에 확정일자를 받고 △전세보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택 가격 이내이며 △주택 소유권에 대한 경매신청, 압류, 가처분 등 권리침해 사항이 없어야 한다. 남은 전세 계약 기간이 1년 이상이어야 하며 공인중개사를 통해 체결한 전세계약서도 필요하다.
HUG 자료를 보면, 지난달 전국에서 511건, 1089억원 규모의 보증사고가 발생했다. 지난달 춘천에서도 보증사고 1건이 확인됐으며 사고 금액은 2억2000만원이었다. 국토교통부는 매물의 권리관계, 주변 매매‧전세 시세, 임대인의 세금체납 여부 등을 면밀하게 살피고, 계약 이후에는 임대차 신고, 전입신고를 통해 우선변제권을 확보하고, 전세자금 보증상품에 가입하는 등 유의할 필요가 있다고 안내한다.
전셋집의 집주인이 개인이 아닌 법인인 경우에는 특히 주의가 필요하다. 올해 7월 말 기준으로 HUG가 선정해 관리 중인 전국 ‘악성 임대인’은 203명으로 이중 주식회사 등 법인이 25곳(12.3%)에 달했다.
춘천지역에서도 지난 2년간 다주택자 중과세를 피하기 위해 법인 명의로 공시가격 1억원 이하의 저가 아파트를 매입하는 경우가 꽤 있었다. 한국부동산원 자료를 분석한 결과, 지난해 1월부터 올해 7월까지 법인이 춘천지역 주택을 매입한 경우는 572건으로 전체 거래량(1만297건) 중 5.6%를 차지했다.
법인 소유의 주택에 전세를 살더라도 전세보증금 보험 가입은 가능하지만 추가로 필요한 서류가 있다. 이 때 임차인은 임대인에게 △사업자 등록증 △법인등기부등본 △4대 보험 완납 증명서 등을 요구하면 된다. 4대 보험에 가입할 직원이 없는 1인 법인의 경우 신용조회서비스 플랫폼 크레탑에서 종업원 수가 ‘0명’으로 확인돼야 한다.
[권소담 기자 ksodamk@mstoday.co.kr]