춘천시민 대상 주택 및 분양권 양도세 총정리
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    춘천시민 대상 주택 및 분양권 양도세 총정리

    • 입력 2021.01.05 00:01
    • 수정 2021.01.05 23:48
    • 기자명 배상철 기자
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    춘천 아파트 단지. (사진=MS투데이 DB)
    춘천 아파트 단지. (사진=MS투데이 DB)

    정부가 부동산 시장을 안정화하겠다며 두 달에 한 번꼴로 규제 대책을 쏟아냈다. 특히 부동산 관련 세금은 여러 번에 걸쳐 세율과 공제 조건이 달라지면서 복잡해졌다. 올해부터 달라지는 주요 부동산 제도는 무엇인지 춘천 상황에 맞춰 정리했다.

    ⬛신혼부부 등 무주택자

    아직 집이 없다면 ‘생애 최초 특별공급’을 눈여겨볼 필요가 있다. 올해부터 공공주택 생애 최초 특별공급 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130% 이하, 민영주택 160% 이하로 완화됐다. 기존에는 공공주택의 경우 100% 이하, 민영주택은 130% 이하였다.

    신혼부부를 대상으로 한 특별공급 소득요건도 완화됐다. 공공주택 소득 기준은 도시근로자 월평균 소득의 130%(맞벌이 140%) 이하, 민영주택은 140%(맞벌이 160%) 이하다. 지난해까지는 공공주택 100%(맞벌이 120%) 이하, 민영주택 120%(맞벌이 130%) 이하였다.

    다만 기존 특별공급 대상에 대한 배려를 고려해 공급물량 중 70%는 기존 소득요건에 해당하는 가구에 우선 공급하고 나머지 30%를 늘어난 소득요건에 해당하는 이들과 우선공급 탈락자들과 함께 추첨제로 공급한다.

    도시근로자 월평균 소득은 통계청이 전년도 자료를 토대로 계산해 매년 공고한다. 지난해 3월 1일부터 올해 2월 28일까지 공공기관에서 적용하는 도시근로자 월평균 소득은 2인 기준 100% 437만9809원, 130% 569만3752원, 140% 613만1733원, 160% 700만7694원이다.

    ⬛춘천에 집을 소유한 1주택자

    춘천에 집을 소유한 1가구 1주택자는 종합부동산세 공제 방식의 변화를 살펴야 하겠다. 지난해까지는 2년 이상 거주한 주택은 보유 기간마다 연 8%씩 10년 이상일 경우 최대 80%의 장기보유 특별공제를 적용했지만 올해부터는 거주기간도 따진다.

    기존에 연 8%였던 공제율을 보유기간에 따라 연 4%, 거주기간에 따라 연 4%로 구분하게 된다. 이에 따라 올해부터는 10년 이상 보유하고 거주해야 각각 40%씩 최대 80% 공제를 받을 수 있다.

     

    2021년부터 달라지는 종합부동산세율. (그래픽=박지영 기자)
    2021년부터 달라지는 종합부동산세율. (그래픽=박지영 기자)

    1주택자인 고령자 세액 공제율은 구간별로 10%포인트 올랐다. 60~65세 미만은 20%, 65~70세 미만은 30%, 70세 이상은 40%이다. 장기보유 공제와 합산한 합산 공제율 한도도 10%포인트 올라 최대 80%가 된다.

    또 올해부터 부부가 공동명의로 1주택을 보유하면 공제 방식을 선택할 수 있게 됐다. 기존처럼 각각 6억원씩 총 12억원을 공제받을 수도 있고, 1가구 1주택자처럼 9억원을 공제받은 후 고령자 공제나 장기보유 공제를 합산해 적용받을 수도 있다.

    이 경우 공시가격 12억원까지는 각각 6억원씩 공제받는 것이 유리하고 12억원이 넘는 경우 보유기간이 길고 나이가 많을수록 1가구 1주택 공제를 선택하는 것이 이익이다.

    춘천 1주택자가 새로운 주택을 취득해 일시적 2주택이 된 경우에는 조정대상지역과 관계없이 새집을 사고 3년 안에 기존 주택을 팔면 양도세가 9억원까지 비과세 된다. 다만 기존 주택을 매수하고 1년 이상 지난 뒤 새집을 사야 하고, 매도하는 집 보유 기간은 2년 이상이어야 한다.

    2주택이 되면 취득세도 신경을 써야 하겠다. 서울 등 조정대상지역 주택을 추가로 매수하면 취득세율 8%, 춘천을 비롯한 비조정대상지역에서 신규 주택을 매수하면 취득세율 1~3%가 적용된다. 기존에는 1~3%로 같았다.

    ⬛2주택 이상 다주택자

    다주택자의 절세법 핵심은 양도세다. 다주택자에 대한 중과 세율이 취득세나 보유세보다 현격히 높아 양도세를 줄이는 게 차익을 극대화하는 것이 관건이다.

    2주택자는 우선 양도소득세 비과세 요건을 따져봐야 하겠다. 1가구 1주택 양도세 비과세 조건인 ‘2년 이상 주택보유’ 조건이 바뀌었기 때문이다.

     

    양도소득세법 주요 개정 내용. (그래픽=박지영 기자)
    양도소득세법 주요 개정 내용. (그래픽=박지영 기자)

    2주택 이상 보유한 가구가 1주택을 제외하고 모두 팔아 1주택자가 돼 해당 주택에 대한 세금을 면제받으려면 ‘다른 주택을 모두 판 뒤 1주택자가 된 날’부터 보유 기간 2년을 계산해야 한다.

    기존에는 다른 주택들을 매도한 날과 관계없이 남아있는 1주택을 취득한 날로부터 2년 이상 보유하면 비과세가 됐었다.

    아울러 2주택자는 종부세 상승도 고려해야 한다. 보유한 주택의 가격에 따라 과세표준 3억원 이하는 0.6%, 3~6억원은 0.8%, 6~12억원은 1.2%, 12~50억원 1.6%, 50~94억원 2.2%, 94억원 초과 3.0%가 적용된다.

    3주택 이상 보유한 경우 3억원 이하 1.2%, 3~6억원 1.6%, 6~12억원 2.2%, 12~50억원 3.6%, 50~94억원 5.0%, 94억원 초과 6.0%가 적용된다. 기존보다 0.1~0.3%포인트 올랐다.

    매년 6월 1일의 주택 소유 현황을 기준으로 일괄적으로 부과되는 세금인 종부세는 일시적 2주택에 따른 예외 조항이 전혀 없다. 주택을 매각할 계획이 있다면 올해 6월 이전에 실행하는 것이 유리할 수 있겠다.

    ⬛분양권을 갖고 있는 경우

    분양권에 대한 양도소득세율이 상향 조정된다. 기존에는 조정대상지역에 위치한 분양권에 대해 보유 기간과 관계없이 50%를 부과하고 춘천을 비롯한 비조정대상지역은 1년 미만 50%, 2년 미만 40%, 2년 이상 기본세율을 적용했다.

    하지만 올해 6월 이후 양도하는 분양권에 대해서는 지역과 관계없이 1년 미만 보유 시 70%, 그 외에는 60% 세율을 적용한다. 

    아울러 올해부터는 조정대상지역의 주택을 팔 때 분양권도 주택 수에 포함돼 양도세가 부과된다. 그동안은 양도세를 부과할 때 분양권을 주택 수에 포함하지 않았다. 다만 올해 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 적용하고 현재 보유하고 있는 분양권은 해당하지 않는다.

    [배상철 기자 bsc@mstoday.co.kr]

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